Nykyinen isännöinti ei toimi? Käytännön 8-vaiheinen ohje hallitukselle: sopimuksen irtisanominen, aineiston luovutus, kilpailutus ja ohjelmiston tukeman itseisännöinnin harkinta.
Vaihdon aikataulu riippuu sopimusehdoista ja aineiston siirrosta. Tilikauden vaihde voi helpottaa talouden siirtymää, mutta vaihdon voi toteuttaa muulloinkin.
Käy hallituksessa läpi, mikä nykyisessä isännöinnissä ei toimi: viestintä, kirjanpidon laatu, kokousvalmistelu, hinta, läpinäkyvyys. Dokumentoi konkreettiset esimerkit — ne toimivat sekä päätöspohjana että myöhempänä hankintakriteerinä.
Isännöintisopimuksen irtisanomisaika ja päättämistapa määräytyvät sopimuksen mukaan. Isännöitsijän erottamispäätös ei itsessään päätä kaupallista sopimusta. Tarkista: irtisanomisaika, aineiston luovutus, mahdolliset lisäveloitukset ja sopimuksen päättymispäivä. Kirjaa nämä ylös ennen kilpailutusta.
Hallitus valitsee ja erottaa isännöitsijän (asunto-osakeyhtiölaki 7 luvun 20 §). Erottaminen tulee voimaan heti tai hallituksen määräämänä myöhempänä ajankohtana. Kirjaa päätös pöytäkirjaan ja tarkista erikseen sopimuksen päättäminen. Yhtiökokous ei yleensä päätä henkilövalinnasta; ilman isännöitsijää toimiminen edellyttää, ettei yhtiöjärjestys tai yhtiökokouksen päätös velvoita valitsemaan isännöitsijää.
Pyydä tarjoukset perinteisiltä isännöintitoimistoilta ja harkitse myös itseisännöintiä modernin alustan tuella. Vertailu: kuukausihinta, tuntihinta lisätöistä, kokousten hinta, kirjanpito, HTJ-valmius, hallitusportaali, tekoälytyökalut, sopimusaika.
Toimita irtisanomisilmoitus kirjallisesti sopimuksen mukaisesti — sähköposti käy jos sopimus sen sallii, muuten kirjattu kirje. Merkitse selkeästi sopimuksen päättymispäivä. Pyydä samalla lista siirtyvästä aineistosta (osakeluettelo, kirjanpito, dokumentit).
Pyydä yksilöity luettelo: osakas- ja huoneistotiedot, tilinpäätökset, toimintakertomukset, kirjanpidot ja tililuettelot, tositteet, sopimukset, pöytäkirjat, huoltohistoria ja avaimet. Tarkista siirtomuoto, aikataulu ja hinnoittelu sopimuksesta. Pankin ja MML:n valtuudet sekä rekisteritiedot päivitetään erikseen; ne eivät siirry tiedostoina.
Ilmoita isännöitsijän tehtävän päättyminen ja mahdollinen uusi isännöitsijä kaupparekisteriin. Ilmoita myös hallituksen henkilömuutokset ja tarkista voimassa olevat merkinnät. Päivitä pankin tilinkäyttöoikeudet, MML-valtuudet ja yhtiön yhteystiedot erikseen.
Sovi hallituksen kanssa selkeät roolitukset ensimmäisiksi kuukausiksi: kuka hoitaa laskut, kuka viestii osakkaille, kuka vastaa huoltopyynnöistä. Ohjelmiston tukemassa mallissa tämä tarkoittaa alustan käyttöönottoa ja tehtävien jakoa hallituksen kesken.
Kilpailutuksessa älä vertaile pelkkää kuukausihintaa — nämä neljä tekijää ratkaisevat lopputuloksen.
Ovatko kuukausihinta ja lisätyöt selkeästi esillä? Tarkista myös kopioiden, kirjeiden, kokousten ja lisätöiden hinnoittelu. Pyydä konkreettinen esimerkkilasku.
HTJ2:n ensimmäinen määräaika oli 30.6.2026 velvoitteen piiriin kuuluville yhtiöille. Enintään viiden hallintakohteen yhtiöissä velvoite liittyy osakeryhmille jakautuvaan lainaan tai oikeutetun tahon päivityspyyntöön; muuten ilmoittaminen on vapaaehtoista. Varmista ylläpidon osaaminen ja palvelun hinnoittelu. Osakeluettelon siirto on eri asia kuin HTJ2-tietojen ilmoittaminen.
Näkeekö hallitus laskut, kirjanpidon ja tehtävät ilman erillistä pyyntöä? Sovi raportoinnin tapa ja tiheys niin, että hallitus saa tarvitsemansa tiedot päätösten tueksi.
Käyttääkö palveluntarjoaja tekoälyä kuittien tunnistuksessa, pöytäkirjaluonnoksissa ja viestinnässä? Arvioi, mitkä työvaiheet automatisoituvat ja mitkä jäävät ihmisen tarkistettaviksi.
Sopii kun taloyhtiössä on 30+ asuntoa tai hallitus haluaa täyden ulkoistuksen.
Kustannus määräytyy tarjouksen ja sovittujen lisätöiden mukaan.
Talousagentti auttaa talouden rutiineissa ja isännöitsijäagentti päätösten sekä hankkeiden valmistelussa. HTJ-toiminnot edellyttävät tarvittavia ulkoisia oikeuksia. Tarkista ensin, voiko yhtiö toimia ilman isännöitsijää yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päätösten perusteella.
Perus alkaen 22,50 €/kk (ALV 0 %). Katso hinnasto.
Lue lisääMahdollinen vaihtoehto hallitukselle, joka haluaa ulkoistaa tehtäviä. Kumppanin saatavuus ja palvelusisältö on vahvistettava erikseen.
Hinta sovitaan tarjouksessa; emme esitä mitattua ulkopuolista asuntohintaa.
Kumppanuusmalli• Älä irtisano ennen kuin uusi malli on valittu — tyhjäkäynti aiheuttaa laskujen ja kokousten katkoksia.
• Pyydä yksilöity aineistolista ja tarkista siirron hinnoittelu sopimuksesta. Riitauta tarvittaessa perusteeton lasku.
• Päivitä kaupparekisterimerkinnät sekä pankin ja MML:n valtuudet erikseen; varmista asioinnin jatkuvuus.
• Älä valitse pelkän hinnan perusteella — hallituksen ajankäyttö ja läpinäkyvyys ovat isompi kustannus pitkällä aikavälillä.
Hallitus voi erottaa isännöitsijän asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 20 §:n mukaan. Erottaminen tulee voimaan heti tai hallituksen määräämänä myöhempänä ajankohtana. Kaupallisen isännöintisopimuksen irtisanomisaika ja muut päättämisehdot tarkistetaan erikseen sopimuksesta. Sovi siirtymä niin, että talouden ja hallinnon tehtävät jatkuvat.
Hallitus valitsee ja erottaa isännöitsijän (asunto-osakeyhtiölaki 7 luvun 20 §). Jos yhtiöjärjestys edellyttää isännöitsijää tai yhtiökokous on päättänyt, että isännöitsijä on oltava, hallitus ei voi yksin päättää toimimisesta ilman isännöitsijää. Epätavalliset tai laajakantoiset järjestelyt voivat edellyttää yhtiökokouksen päätöstä 7 luvun 2 §:n mukaisesti.
Pyydä osakas- ja huoneistotiedot, tilinpäätökset, toimintakertomukset, kirjanpidot, tililuettelot, tositteet, sopimukset, pöytäkirjat ja huoltohistoria. Kirjanpitolain 2 luvun 10 § edellyttää tilinpäätösten, toimintakertomusten, kirjanpitojen ja tililuetteloiden säilyttämistä vähintään 10 vuotta tilikauden päättymisestä. Tositteet ja liiketapahtumia koskeva kirjeenvaihto säilytetään yleensä vähintään 6 vuotta sen vuoden lopusta, jona tilikausi päättyi, ellei muu laki edellytä pidempää aikaa. Siirron hinnoittelu tarkistetaan sopimuksesta. Pankki- ja MML-valtuudet sekä rekisteritiedot päivitetään erikseen.
Ilman isännöitsijää voidaan toimia, jos yhtiöjärjestys ei velvoita valitsemaan isännöitsijää eikä yhtiökokous ole päättänyt, että isännöitsijä on oltava (asunto-osakeyhtiölaki 7 luvun 1 §). Moderni alusta auttaa laskutuksessa, kirjanpidossa, HTJ-aineiston kokoamisessa ja kokousten valmistelussa. Hallitus vastaa tehtävien järjestämisestä, päätöksistä ja valvonnasta. Katso itseisännöinnin opas.
Kustannus riippuu yhtiön koosta, valitusta paketista ja siitä, mitä tehtäviä hallitus hoitaa itse tai ostaa erikseen. AsuntoZeura automatisoi osan rutiineista, mutta ei korvaa ulkoistettua isännöintipalvelua kaikilta osin.
Kumppanimalli on suunnitteilla, mutta tällä sivulla ei luvata saatavilla olevaa kumppani-isännöitsijää. Mahdollinen saatavuus, palvelusisältö ja hinta on vahvistettava erikseen. Ulkopuolinen isännöitsijä toimii yhtiön antamilla valtuuksilla ja oman sopimuksensa perusteella.
Vaihdon ja aineiston siirron hinnoittelu riippuu sopimusehdoista ja sovituista lisätöistä. Pyydä eritelty hinta; tarpeettomat tai perusteettomat laskut voi riitauttaa. Kustannuksia voi tulla irtisanomisajan palkkiosta, mahdollisesta päällekkäisyydestä uuden mallin kanssa sekä kertaluonteisesta tietojen siirrosta ja alkusaldojen täsmäytyksestä.
Pyydä luovutus kirjallisesti määräpäivällä ja luetteloi puuttuvat asiakirjat. Isännöinnin eettisten ohjeiden (kohta 11) mukaan eettisiin ohjeisiin sitoutuneiden luopuva isännöintiyritys toimittaa yhtiön kaikki tiedot helposti siirrettävässä muodossa kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä, ellei muuta ole sovittu. Isännöinnin eettisen neuvoston suosituksen (10.4.2025) mukaan aineisto luovutetaan oma-aloitteisesti, eikä luopuvalla yrityksellä ole oikeutta pidättää sitä. Ohjeet sitovat Isännöintiliiton jäseniä, ISA-auktorisoituja toimijoita ja niihin sopimuksella sitoutuneita – ne eivät ole kaikkia koskeva laki. Mahdolliset luovutuksen kustannukset ratkeavat isännöintisopimuksesta. Kirjaa puutteet ja pyydä tarvittaessa tapauskohtaista oikeudellista apua.
Pankkivaltuudet, PRH-asiointioikeudet ja huoneistotietojärjestelmän käyttöoikeudet on päivitettävä tai valtuutettava erikseen — ne eivät siirry sopimuksen mukana. Sovi siirtopäivä etukäteen, jotta vastikelaskutus ja viitesuoritukset eivät katkea vaihtohetkellä.
Vaihdon voi tehdä mihin aikaan vuodesta tahansa. Usein selkein ajankohta on tilikauden vaihde, koska kirjanpito jakautuu silloin luontevasti. Myös kuukauden vaihde vastikelaskutuksen jälkeen toimii hyvin, koska kesken olevia suorituksia on vähän. Sopimuksen irtisanomisaika vaikuttaa ajoitukseen eniten.
Perusta taloyhtiö AsuntoZeuraan ja kokeile itseisännöintiä 30 päivää ilmaiseksi ennen kuin irtisanot nykyisen sopimuksen.
Aloita 30 pv kokeiluLähdetarkistus 17.10.2026. Sopimusehdot ja yhtiön tilanne tarkistetaan tapauskohtaisesti.
22 muutosta selitettynä ja hallituksen tarkistuslista
Pääopas: hallinto, talous ja vastuut 2–30 huoneiston yhtiössä
Tehtävät, työnjako ja vaihtoehdot
Mistä kustannus muodostuu ja miten kilpailutat
Mitä kirjanpitolaki edellyttää ohjelmalta
Kuka päättää ja kuka maksaa latauspisteet