Nykyinen isännöinti ei toimi? Käytännön 8-vaiheinen ohje hallitukselle: sopimuksen irtisanominen, aineiston luovutus, kilpailutus ja software-vetoisen mallin harkinta.
Vaihto onnistuu tyypillisesti 3–6 kuukaudessa. Ajoita se tilikauden vaihteeseen, jos suinkin mahdollista.
Käy hallituksessa läpi, mikä nykyisessä isännöinnissä ei toimi: viestintä, kirjanpidon laatu, kokousvalmistelu, hinta, läpinäkyvyys. Dokumentoi konkreettiset esimerkit — ne toimivat sekä päätöspohjana että myöhempänä hankintakriteerinä.
Tyypillinen isännöintisopimuksen irtisanomisaika on 3 kuukautta, mutta sopimuksissa on eroja. Tarkista: irtisanomisaika, aineiston luovutus, mahdolliset lisäveloitukset ja sopimuksen päättymispäivä. Kirjaa nämä ylös ennen kilpailutusta.
Hallitus päättää isännöitsijän valinnasta ja vaihdosta (AsOyL 7:1). Merkitse päätös pöytäkirjaan perusteluineen. Suositus: käsittele asia yhtiökokouksessa ennen päätöstä, vaikka se ei olisi lain vaatimus — se lisää läpinäkyvyyttä osakkaille.
Pyydä tarjoukset perinteisiltä isännöintitoimistoilta ja harkitse myös itseisännöintiä modernin alustan tuella. Vertailu: kuukausihinta, tuntihinta lisätöistä, kokousten hinta, kirjanpito, HTJ-valmius, hallitusportaali, AI-työkalut, sopimusaika.
Toimita irtisanomisilmoitus kirjallisesti sopimuksen mukaisesti — sähköposti käy jos sopimus sen sallii, muuten kirjattu kirje. Merkitse selkeästi sopimuksen päättymispäivä. Pyydä samalla lista siirtyvästä aineistosta (osakeluettelo, kirjanpito, dokumentit).
Isännöitsijän on luovutettava taloyhtiön aineisto: osakeluettelo, kirjanpitoaineisto (10 v), tositteet, sopimukset, avaimet, PRH-oikeudet, pankkivaltuudet ja HTJ-oikeudet. Sovi selkeä siirtymäpäivä ja vastuunjakohetki (tyypillisesti tilikauden vaihde).
Päivitä PRH:n kaupparekisteri (uusi isännöitsijä tai maininta "hallitus toimii itsenäisesti"), pankin tilinkäyttöoikeudet, HTJ:n käyttöoikeudet ja taloyhtiön viestintäkanavat. Muista päivittää myös osakkaille lähtevät yhteystiedot.
Sovi hallituksen kanssa selkeät roolitukset ensimmäisiksi kuukausiksi: kuka hoitaa laskut, kuka viestii osakkaille, kuka vastaa huoltopyynnöistä. Software-vetoisessa mallissa tämä tarkoittaa alustan käyttöönottoa ja tehtävien jakoa hallituksen kesken.
Kilpailutuksessa älä vertaile pelkkää kuukausihintaa — nämä neljä tekijää ratkaisevat lopputuloksen.
Ovatko kuukausihinta ja lisätyöt selkeästi esillä? Piilokustannukset (kopiot, kirjeet, kokousten "ylityö") ovat yleisin syy vaihdolle. Vaadi konkreettinen esimerkkilasku.
Huoneistotietojärjestelmän raportointi on pakollinen 30.6.2026 mennessä. Varmista, että ehdokas hallitsee osakeluettelon siirron HTJ:hen ilman erillistä lisäveloitusta.
Näkeekö hallitus laskut, kirjanpidon ja tehtävät ilman erillistä pyyntöä? Erillinen hallitusportaali on tänä päivänä minimi — sähköpostilla lähetetyt kuukausiraportit ovat vanhentunut malli.
Käyttääkö palveluntarjoaja tekoälyä kuittien tunnistuksessa, pöytäkirjaluonnoksissa ja viestinnässä? Se ei ole ylellisyyttä — se on hintakilpailukyvyn perusta pienessä taloyhtiössä.
Sopii kun taloyhtiössä on 30+ asuntoa tai hallitus haluaa täyden ulkoistuksen.
Kustannus: ~4–8 € / asunto / kk + lisätyöt.
Hallitus hoitaa itse — alusta hoitaa kirjanpidon, laskutuksen, HTJ:n ja kokoukset. Sopii alle 30 asunnon yhtiöille.
Kustannus: 15–50 € / kk / yhtiö (alv 0 %).
Lue lisääSopii kun hallitus haluaa ulkoistaa mutta säilyttää läpinäkyvyyden. Isännöitsijä toimii saman alustan pääkäyttäjänä.
Kompromissi kahden ääripään välillä.
Kumppanuusmalli• Älä irtisano ennen kuin uusi malli on valittu — tyhjäkäynti aiheuttaa laskujen ja kokousten katkoksia.
• Älä hyväksy aineiston luovutuksesta lisäveloitusta — se on lain mukaista velvollisuutta.
• Älä unohda HTJ- ja PRH-oikeuksien siirtoa — puutteelliset oikeudet lukitsevat uuden mallin viikoiksi.
• Älä valitse pelkän hinnan perusteella — hallituksen ajankäyttö ja läpinäkyvyys ovat isompi kustannus pitkällä aikavälillä.
Milloin tahansa hallituksen päätöksellä (AsOyL 7:1). Käytännössä vaihto ajoitetaan tilikauden vaihteeseen, jotta kirjanpito ja tilinpäätös eivät katkeile kesken kauden. Irtisanomisaika (yleensä 3 kk) määrää minimiajan uuden mallin käynnistykselle.
Hallitus päättää sekä valinnasta että irtisanomisesta (AsOyL 7:1). Yhtiökokouksen käsittely ei ole pakollinen, mutta suositeltavaa isoissa muutoksissa — se lisää osakkaiden luottamusta ja antaa hallitukselle selkeän mandaatin.
Kaikki taloyhtiön dokumentit: osakeluettelo, kirjanpitoaineisto (10 v säilytysvelvoite), tositteet ja liitteet, sopimukset, pöytäkirjat, kokousmateriaalit, huoltohistoria, PRH- ja HTJ-oikeudet sekä pankkivaltuudet. Luovutus tapahtuu ilman lisäveloitusta.
Kyllä — pieni taloyhtiö (tyypillisesti alle 30 asuntoa) voi hoitaa isännöinnin itse hallituksen voimin. Moderni alusta hoitaa raskaan työn (kirjanpito, laskutus, HTJ, kokoukset), jolloin hallitukselle jää päätöksenteko ja valvonta. Katso itseisännöinnin opas.
Tyypillisesti 40–70 % edullisempi kuin perinteinen isännöinti pienessä taloyhtiössä. Säästö tulee kiinteän kuukausipalkkion poistumisesta — maksat vain alustasta ja hallitus tekee päätökset itse. AI hoitaa toistuvat rutiinit.
Kyllä. Meillä on kumppanuusmalli pienille isännöitsijätoimistoille, jotka toimivat taloyhtiön pääkäyttäjänä samalla alustalla. Hallitus saa saman läpinäkyvyyden kuin itseisännöinnissä — vaihtoehto on kompromissi täyden ulkoistuksen ja itsehoidon välillä.
Perusta taloyhtiö AsuntoZeuraan ja kokeile itseisännöintiä 30 päivää ilmaiseksi ennen kuin irtisanot nykyisen sopimuksen.
Aloita 30 pv kokeiluPääopas: hallinto, talous ja vastuut 2–30 huoneiston yhtiössä
Tehtävät, työnjako ja vaihtoehdot
Mistä kustannus muodostuu ja miten kilpailutat
Valintakriteerit ja vertailulista hallitukselle
Mitä kirjanpitolaki edellyttää ohjelmalta
HTJ-pääopas: osakeluettelo, HTJ2 ja määräajat