Asunto-osakeyhtiölaki muuttui 1.10.2026 – mitä taloyhtiön, hallituksen ja osakkaan pitää tietää?

Asunto-osakeyhtiölain laaja uudistus tuli voimaan 1.10.2026. Muutokset koskevat muun muassa lyhytaikaista vuokrausta, häiriötilanteita, kunnossapitovastuuta, ikkunoita, vesimaksuja, sähköautojen latauspisteitä, huoneistoon pääsyä, yhtiökokouksia, osakkaan tiedonsaantia, lunastusmenettelyä sekä taloyhtiön hallittua alasajoa ja konkurssia.

Kyse ei siis ole vain paljon julkisuutta saaneesta lyhytvuokrauksen tai Airbnb-toiminnan sääntelystä. Laki 535/2026 muutti useita asunto-osakeyhtiölain lukuja ja samalla useita taloyhtiöiden arkisia toimintatapoja.

Tässä oppaassa vertaamme, mikä muuttui 1.10.2026, mitä uusi laki käytännössä tarkoittaa ja mihin taloyhtiön hallituksen, isännöitsijän ja osakkaan kannattaa kiinnittää huomiota.

Uudistus perustuu lakiin asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026 ja hallituksen esitykseen HE 34/2026. Lainsäädäntöä täsmennettiin vielä eduskuntakäsittelyssä ympäristövaliokunnan mietinnön YmVM 7/2026 perusteella.

Asunto-osakeyhtiölain tärkeimmät muutokset 1.10.2026

1. Lyhytaikaiseen vuokraukseen voidaan nyt puuttua nimenomaisen säännöksen perusteella

Lainkohta: AOYL 8:2

Yksi uudistuksen näkyvimmistä muutoksista liittyy asuntojen lyhytaikaiseen vuokraamiseen.

Uuteen asunto-osakeyhtiölakiin lisättiin hallintaanottoperuste tilanteeseen, jossa asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa.

Taloyhtiö voi tällaisessa tilanteessa viime kädessä päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi.

Tämä ei tarkoita yleistä Airbnb-kieltoa

Tämä on tärkeä erotus.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki ei kiellä lyhytaikaista vuokrausta eikä tee siitä automaattisesti hallintaanottoperustetta.

Hallintaanotto edellyttää laissa tarkoitettuja vaikutuksia: toiminnan pitää aiheuttaa asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Lisäksi asunto-osakeyhtiölain yleisen säännön mukaan huoneistoa ei saa ottaa hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Käytännössä merkityksellisiä voivat tilanteesta riippuen olla esimerkiksi:

• toistuva ja dokumentoitu häiriö
• turvallisuuteen tai järjestykseen liittyvät ongelmat
• jatkuvasti vaihtuvasta käyttäjäkunnasta aiheutuva poikkeava haitta
• yhtiölle aiheutuvat asuinkäytöstä poikkeavat ylimääräiset kustannukset.

Ratkaisu perustuu aina kyseisen taloyhtiön ja tapauksen olosuhteisiin.

Mitä taloyhtiön kannattaa tehdä?

Mahdolliset häiriöt ja ylimääräiset kustannukset kannattaa dokumentoida järjestelmällisesti. Pelkkä yleinen tyytymättömyys lyhytaikaiseen vuokraukseen ei ole sama asia kuin lain tarkoittaman hallintaanottoperusteen osoittaminen.

2. Vakaviin häiriötilanteisiin puuttumista laajennettiin

Lainkohta: AOYL 8:2

Häiritsevä elämä säilyy edelleen itsenäisenä hallintaanottoperusteena.

Samalla säännöstä täydennettiin. Hallintaanottoperusteena voi olla myös se, ettei osakas tai muu huoneistossa asuva noudata sitä, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Lisäksi lakiin lisättiin niin sanottu yleisempi turvaverkkosäännös: hallintaanotto voi tulla kyseeseen, jos siihen on häiritsevään elämään tai terveyttä ja järjestystä koskevaan rikkomukseen rinnastuva erittäin painava syy.

Tämä ei tarkoita sitä, että hallintaanoton kynnys olisi yleisesti muuttunut matalaksi.

Hallintaanotto on edelleen poikkeuksellisen voimakas toimenpide, eikä sitä voida käyttää, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

3. Osakkaan on pidettävä tarvittavat tiedot henkilöstä, jolle huoneiston käyttö on luovutettu

Lainkohta: AOYL 4:3

Uudessa laissa osakkaalle asetetaan aikaisempaa selvempi velvollisuus silloin, kun hän antaa huoneiston toisen käyttöön.

Osakkaan on huolehdittava siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta henkilöstä.

Taloyhtiön perustellusta pyynnöstä nämä tarvittavat tiedot on annettava yhtiölle. Muutos liittyy muun muassa tilanteisiin, joissa taloyhtiön on voitava selvittää huoneiston käyttäjä esimerkiksi vahinko- tai häiriötilanteessa.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita taloyhtiölle yleistä oikeutta kerätä rajoituksetta tietoja huoneiston käyttäjistä.

Ratkaisevia sanoja ovat tarvittavat tiedot ja perusteltu pyyntö.

4. Hallintaanottovaroituksen sähköisestä tiedoksiannosta säädetään nyt tarkemmin

Lainkohta: AOYL 8:3 a

Hallintaanotto edellyttää yleensä sitä edeltävää varoitusta.

Uusi laki täsmentää merkittävästi sitä, miten varoitus voidaan antaa tiedoksi. Tiedoksiannon on tapahduttava haasteen tiedoksiantoa vastaavasti tai muuten todistettavalla tavalla.

Laki sisältää myös sähköistä tiedoksiantoa koskevan mallin. Sähköisessä menettelyssä tavoitteena on varmistaa, että vastaanottaja saa tosiasiallisesti tiedon lähetetystä asiakirjasta eikä prosessi perustu vain siihen, että sähköposti on teknisesti lähetetty.

Jos vastaanottajaa ei yrityksistä huolimatta tavoiteta, varoitus voidaan tietyin edellytyksin toimittaa kirjattuna kirjeenä. Tällöin sen katsotaan lähtökohtaisesti tulleen vastaanottajan tietoon seitsemäntenä päivänä postittamisesta.

Mitä tämä tarkoittaa käytännössä?

Taloyhtiön kannattaa pystyä osoittamaan jälkikäteen ainakin:

• mitä on lähetetty
• kenelle
• millä tavalla
• milloin
• sekä milloin tiedoksiannon katsotaan tapahtuneen.

Hyvä audit trail on siis entistä tärkeämpi.

5. Hallintaanottopäätös pitää nyt antaa tiedoksi viipymättä

Lainkohta: AOYL 8:4

Tässä tapahtui erittäin konkreettinen muutos.

Aikaisemman lain mukaan yhtiökokouksen hallintaanottopäätös oli annettava tiedoksi 60 päivän kuluessa.

1.10.2026 alkaen päätös on annettava tiedoksi viipymättä.

Tiedoksianto tapahtuu samalla tavalla kuin hallintaanottoa edeltävän varoituksen tiedoksianto. Jos päätöstä ei anneta asianmukaisesti tiedoksi, päätös on tehoton.

Taloyhtiön hallintoprosessin kannalta ero on merkittävä:

ennen: enintään 60 päivää → nyt: viipymättä.

6. Ikkunoiden kunnossapitovastuu kuuluu nyt lain oletusmallissa taloyhtiölle

Lainkohta: AOYL 4:2

Yksi tavallisen osakkaan kannalta näkyvimmistä muutoksista koskee ikkunoiden kunnossapitovastuuta.

AOYL 4:2:ssa yhtiön vastuulle kuuluvien rakennuksen osien joukkoon lisättiin nimenomaisesti ikkunat.

Muutoksella selkeytetään aikaisempaa vastuunjakoa, jossa saman ikkunakokonaisuuden eri osia saattoi kuulua sekä yhtiön että osakkaan vastuulle.

Tärkeä poikkeus: tarkista aina yhtiöjärjestys

Lain säännös määrittelee asunto-osakeyhtiölain mukaisen lähtökohtaisen vastuunjaon.

Yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuusta voidaan kuitenkin määrätä toisin.

Siksi väite ”ikkunat ovat aina taloyhtiön vastuulla” on liian ehdoton.

Oikeampi tapa sanoa asia on:

1.10.2026 alkaen ikkunat kuuluvat asunto-osakeyhtiölain mukaisessa oletusvastuunjaossa yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiöjärjestyksestä johdu muuta.

Taloyhtiön kannattaa samalla tarkistaa, vastaavatko sen vastuunjakotaulukot, osakasohjeet ja kunnossapitosuunnitelmat uutta sääntelyä.

7. Osakas vastaa selvemmin oman muutostyönsä myöhemmistä kustannuksista

Lainkohta: AOYL 5:1 ja AOYL 5:8

Lakiin on kirjattu aikaisempaa selvemmin periaate, jonka mukaan osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta sekä siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista, jollei lain yhtiön kunnossapitovastuuta koskevista säännöksistä muuta johdu.

Ajatellaan esimerkiksi tilannetta, jossa osakas on tehnyt huoneistoonsa normaalista perustasosta poikkeavan rakenteen.

Jos yhtiö joutuu myöhemmin oman kunnossapitotyönsä yhteydessä tekemään tämän muutoksen vuoksi ylimääräistä työtä, ylimääräisten kustannusten kohdentamiseen on uuden lain jälkeen entistä selvempi oikeudellinen perusta.

Muutos korostaa kahta asiaa:

muutostöiden dokumentointia ja muutostyörekisterin laatua.

Tiedon pitäisi säilyä myös silloin, kun asunto vaihtaa omistajaa.

8. Osakkaan huolellisuusvelvollisuus ulottuu myös hänen käytössään oleviin yhtiön tiloihin

Lainkohta: AOYL 4:3 ja AOYL 4:8

Osakkaan velvollisuuksia täsmennettiin myös tilanteissa, joissa hänen käytössään on yhtiön tila tai alue, vaikka käyttöoikeus ei perustuisi yhtiöjärjestykseen tai erilliseen vuokrasopimukseen.

Osakkaan on huolehdittava tällaisesta tilasta tai alueesta asianmukaisesti.

Lisäksi hänen on ilmoitettava yhtiölle havaitsemastaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta viasta tai puutteesta.

Käytännössä sääntely voi tulla vastaan esimerkiksi osakkaan tosiasiallisessa käytössä olevien piha-alueiden tai muiden yhtiön tilojen yhteydessä.

9. Vesimittarin rikkoutumiselle tuli uusi väliaikainen laskentasääntö

Lainkohta: AOYL 3:4 a

Huoneistokohtaisesti mitattavan veden laskutusta koskevaa sääntelyä täsmennettiin.

Kun sääntely soveltuu yhtiöön, veden yhteishankinnasta yhtiölle aiheutuvien menojen jakamisen perusteena on luotettavasti mitattu todellinen kulutus.

Jos huoneiston vesimittari rikkoutuu, voidaan kyseisen huoneiston osalta käyttää väliaikaisesti luotettavasti arvioitavissa olevaa vedenkulutusta.

Tämä ratkaisee käytännön ongelman tilanteessa, jossa vedenkulutusta pitäisi laskuttaa mutta mittarista ei saada luotettavaa lukemaa.

Tässä on erittäin tärkeä siirtymäsäännös

Uutta AOYL 3:4 a §:ää ei sovelleta yhtiöön, jossa huoneistokohtaiset vesimittarit on asennettu ennen 1.10.2026 haetun rakennusluvan perusteella.

Tämän vuoksi ei voida yleisesti sanoa, että uusi vesimittaria koskeva pykälä koskisi sellaisenaan kaikkia suomalaisia taloyhtiöitä.

Taloyhtiön pitää ensin selvittää, kuuluuko se säännöksen soveltamisalaan.

10. Sähköautojen latauspisteiden kustannusjakoa selkeytettiin

Lainkohta: AOYL 6:33 a

Sähköautojen latausratkaisujen yleistyessä yksi hankala kysymys on ollut se, miten vain osaa osakkaista hyödyttävän lataushankkeen kustannukset pitäisi jakaa.

Uusi AOYL 6:33 a sisältää tätä varten erityisen säännön.

Tietyissä laissa määritellyissä latauspisteiden toteuttamista koskevissa hankkeissa, joissa yhtiöjärjestyksessä ei ole uudistuksesta hyötyville huoneistoille soveltuvaa vastikeperustetta, hankkeen ja sen kunnossapidon merkittävät kustannukset voidaan jakaa tasan niiden huoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua.

Lue tarkemmin: Sähköauton lataus taloyhtiössä – kuka maksaa ja mitä laki sanoo?

Sääntö ei koske automaattisesti kaikkia lataushankkeita

Tämä rajaus on tärkeä.

AOYL 6:33 a on erityissäännös eikä yleinen periaate siitä, että kaikki sähköautojen latauspisteiden kustannukset jaettaisiin käyttäjien kesken.

Ennen kustannusjaosta päättämistä pitää arvioida:

• millaisesta hankkeesta on kyse
• minkä AOYL:n päätöksentekosäännöksen perusteella siitä päätetään
• mitä yhtiöjärjestys sanoo vastikkeista
• ja mitkä huoneistot saavat hankkeesta lain tarkoittamaa etua.

11. Taloyhtiön oikeutta päästä huoneistoon täsmennettiin

Lainkohta: AOYL 8:1

Taloyhtiöllä on edelleen oikeus päästä osakehuoneistoon silloin, kun se on tarpeellista esimerkiksi:

• huoneiston kunnon ja hoidon valvomiseksi
• yhtiön kunnossapito- tai muutostyötä varten
• tai näiden töiden valvomiseksi.

Lähtökohtana on edelleen, että käynti järjestetään osakkaalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana, ellei esimerkiksi työn kiireellisyys estä sitä.

Uudessa sääntelyssä täsmennetään kuitenkin toimintatapaa tilanteessa, jossa käyntiajasta ei osakkaasta tai haltijasta johtuvasta syystä saada sovittua.

Kun asianomaiselle on annettu riittävä mahdollisuus vastata, käynti voidaan laissa säädetyin edellytyksin järjestää kohtuullisen ajan kuluttua ennakkoilmoituksella.

Jos käynti toteutetaan ilman erikseen sovittua aikaa, huoneistoon tulee jättää tieto käynnistä ja sen perusteesta.

Muutos helpottaa esimerkiksi välttämättömien tarkastusten ja kunnossapitotöiden toteuttamista tilanteissa, joissa huoneiston haltijaa ei saada normaalilla tavalla mukaan ajan sopimiseen.

12. Osakkaalle tuli uusi oikeus saada omaa huoneistoaan koskevia asiakirjoja

Lainkohta: AOYL 7:6

Tämä on yksi uudistuksen merkittävistä mutta julkisuudessa vähemmälle huomiolle jääneistä muutoksista.

Osakkaalla on jatkossa oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta omaa osakehuoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jos asiakirjalla on merkitystä:

• huoneiston käytön arvioinnissa
• huoneiston kunnossapidon arvioinnissa
• näistä aiheutuvien kustannusten arvioinnissa
• tai osakkaan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisessa.

Jäljennöstä ei kuitenkaan tarvitse antaa, jos sen antamisesta aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa.

Yhtiö voi myös periä jäljennöksestä hallituksen vahvistaman kohtuullisen maksun.

Miksi tämä on merkittävä muutos?

Taloyhtiön dokumenttien pitäisi jatkossa olla sellaisessa muodossa ja järjestyksessä, että omaa huoneistoa koskevat merkitykselliset asiakirjat pystytään löytämään ja toimittamaan ilman kohtuutonta käsityötä.

13. Yhtiökokouskutsu kytkeytyy entistä tiiviimmin osakehuoneistorekisteriin

Lainkohta: AOYL 6:21

Kirjallisen yhtiökokouskutsun toimittamista koskeva sääntely muuttui.

Kutsu toimitetaan osakkaalle osakehuoneistorekisteriin merkittyyn postiosoitteeseen tai sähköpostiosoitteeseen.

Osakas voi ilmoittaa yhteystietonsa tallennettavaksi osakehuoneistorekisteriin.

Muutos korostaa huoneistotietojärjestelmän asemaa taloyhtiön hallinnon keskeisenä tietolähteenä.

Taloyhtiön näkökulmasta tämä tarkoittaa samalla sitä, että HTJ:n tietojen oikeellisuuteen ja yhtiön omien tietojen synkronointiin kannattaa kiinnittää entistä enemmän huomiota.

14. Myös yhtiökokouksen osallistumisoikeutta koskevaa sääntelyä muutettiin

Lainkohta: AOYL 6:7

Yhtiökokoukseen osallistumisen lähtökohtaa yksinkertaistettiin.

Osallistumisoikeus määräytyy uuden sääntelyn mukaan sen perusteella, kuka on yhtiökokousta edeltävänä päivänä merkitty osakkeenomistajaksi osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin.

Muutos liittyy laajempaan kehitykseen, jossa sähköinen osakehuoneistorekisteri toimii entistä keskeisempänä taloyhtiöiden omistajatiedon lähteenä.

15. Lunastusmenettelyä täsmennettiin useasta kohdasta

Lainkohta: AOYL 2:5 sekä siihen liittyvät 2 luvun säännökset

Yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeisiin liittyvään menettelyyn tehtiin useita muutoksia.

Muutokset koskevat muun muassa:

• lunastusoikeuden soveltamisalaa
• osakkeen saajan tietojenantovelvollisuutta
• hallituksen ilmoitusvelvollisuuksia
• lunastushinnan suorittamista
• Maanmittauslaitokselle tehtäviä ilmoituksia
• sekä lunastukseen liittyviä osakehuoneistorekisterin kirjauksia.

Osakkeen saajan tulee toimittaa lunastusmenettelyä varten tarvittavat tiedot hallitukselle viipymättä.

Uuteen sääntelyyn liittyy myös siirtymäsäännös:

ennen 1.10.2026 siirtyneeseen osakkeeseen sovelletaan lunastuslausekkeen osalta aikaisempia säännöksiä.

Jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, käytännön toimintamalli kannattaa tarkistaa ennen seuraavaa lunastustilannetta.

16. Asunto-osakeyhtiön osakkeet voivat tietyin edellytyksin oikeuttaa myös muualla sijaitsevaan pysäköintipaikkaan

Lainkohta: AOYL 1:2 ja AOYL 18:2 a

Asunto-osakeyhtiölakia muutettiin myös pysäköintiratkaisujen osalta.

Yhtiössä voi jatkossa olla osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan myös toisessa rakennuksessa tai toisella kiinteistöllä sijaitsevaa pysäköintipaikkaa, jos paikka on yhtiön hallinnassa laissa tarkoitetun riittävän pysyvän oikeusperusteen nojalla.

Tällaisia voivat olla esimerkiksi:

• kirjattu pysyväisluonteinen vuokra- tai käyttöoikeus
• rekisteröity rasite
• yhteisjärjestely
• osakeomistus.

Lakiin lisättiin samalla erityinen lunastusjärjestely tilanteisiin, joissa pysäköintipaikan hallinnan perusteena ollut järjestely lakkaa eikä vastaavaa pysäköintipaikkaa voida enää osoittaa.

Muutos helpottaa erityisesti tiiviissä kaupunkiympäristössä toteutettavia pysäköintijärjestelyjä.

17. Yhtiöjärjestyksen muuttamista helpotettiin eräissä käyttötarkoituksen muutoksissa

Lainkohta: AOYL 6:35

Joissakin tilanteissa osakehuoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen edellyttää myös vastikeperusteen muuttamista.

Uusi sääntely mahdollistaa tietyissä tilanteissa huoneiston vastikeperusteen muuttamisen vastaamaan muiden samaan käyttötarkoitukseen käytettävien huoneistojen vastikeperustetta ilman kyseisen osakkaan suostumusta.

Edellytyksenä on muun muassa lain poikkeuksellisen korkea enemmistövaatimus:

muutosta on kannatettava vähintään neljällä viidesosalla kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan huoneiston omistajan osakkeista ja äänistä.

Kyse ei siis ole tavallisesta 4/5 enemmistöstä pelkästään yhtiökokouksessa annetuista äänistä.

18. Hallintaan otettuun huoneistoon jääneen omaisuuden käsittelylle tuli selvemmät säännöt

Lainkohta: AOYL 8:8

Käytännössä hankala kysymys hallintaanottotilanteissa on usein ollut se, mitä huoneistoon jääneelle omaisuudelle tehdään.

Uusi AOYL 8:8 säätelee asiaa huomattavasti aikaisempaa tarkemmin.

Jos huoneistoon jää osakkaan, vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen omaisuutta, yhtiön tulee lähtökohtaisesti huolehtia siitä määräajan ajan.

Laki sisältää säännöt muun muassa:

• omistajan tavoittamisesta
• omaisuudesta ilmoittamisesta
• määräajoista
• omaisuuden säilyttämisestä
• tarpeellisten kustannusten korvaamisesta
• sekä siitä, milloin omaisuus voi siirtyä vastikkeetta yhtiölle.

Selvästi arvoton omaisuus ja jätteet voidaan tietyin poikkeuksin hävittää heti. Esimerkiksi valokuvia ja asiakirjoja ei kuitenkaan voida kohdella samalla tavalla.

Taloyhtiön kannattaa tämän vuoksi sisällyttää myös irtaimiston käsittely osaksi dokumentoitua hallintaanottoprosessia.

19. Taloyhtiön hallittua alasajoa helpotettiin

Lainkohta: AOYL 6:38

Taloyhtiön rakennuksen ylläpitäminen ei kaikissa tilanteissa ole enää taloudellisesti järkevää.

Ongelma voi korostua esimerkiksi alueilla, joilla asuntojen markkina-arvot ovat laskeneet niin alas, että rakennuksen välttämättömät korjaukset ovat suhteettoman kalliita osakkaiden omaisuuden arvoon nähden.

Uudessa laissa täsmennetään menettelyä, jolla tällaisessa poikkeuksellisessa tilanteessa voidaan päättää yhtiön selvitystilasta ja yhtiön kiinteistö- ja rakennusomaisuuden luovuttamisesta.

Tietyissä laissa säädetyissä olosuhteissa päätös voidaan tehdä 4/5 enemmistöllä kokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista.

Kyse on kuitenkin poikkeuksellisesta menettelystä, johon liittyy useita osakkaiden asemaa ja netto-omaisuuden jakamista suojaavia ehtoja.

Uudistus ei siis tarkoita sitä, että tavallisen taloyhtiön purkaminen olisi muuttunut yksinkertaiseksi enemmistöpäätökseksi.

20. Taloyhtiön konkurssiin hakeutumisesta päättää lähtökohtaisesti yhtiökokous

Lainkohta: AOYL 22:25

Myös konkurssiin hakeutumista koskevaa päätösvaltaa muutettiin.

Uuden lain lähtökohta on, että asunto-osakeyhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin päättää yhtiökokous.

Jos yhtiö on selvitystilassa, päätöksen tekevät selvitysmiehet.

Hallitus voi tehdä konkurssipäätöksen vain tilanteessa, jossa yhtiökokouksen ratkaisua ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.

Muutos korostaa sitä, että näin poikkeuksellisen merkittävä ratkaisu kuuluu lähtökohtaisesti osakkaiden päätettäväksi.

Ennen 1.10.2026 alkaneeseen konkurssiin sovelletaan kuitenkin aikaisempaa sääntelyä.

21. Erityistä tarkastusta koskevaa menettelyä uudistettiin

Lainkohta: AOYL 9:13–16

Erityinen tarkastus on väline tilanteisiin, joissa osakkailla on tarve selvittää esimerkiksi yhtiön hallintoa tai taloutta koskevia erityisiä kysymyksiä.

Uudistus täsmentää muun muassa:

• erityisen tarkastuksen kohdetta ja ajanjaksoa
• erityisen tarkastajan oikeuksia
• yhtiön johdon velvollisuutta avustaa tarkastajaa
• tarkastuksesta laadittavaa lausuntoa
• lausunnon käsittelyä
• sekä tarkastuksen kustannuksia.

Tarkastaja voi uuden sääntelyn perusteella esimerkiksi vaatia kohtuullisen ennakon tai vakuuden palkkionsa ja kulujensa suorittamisesta.

Erityisen tarkastuksen estämiseen tai perusteettomaan viivyttämiseen liittyviä velvollisuuksia vahvistettiin samalla myös asunto-osakeyhtiölain rangaistussäännöksissä.

22. Myös keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä koskevaa vastuuta uudistettiin

Lainkohta: AOYL 28:1 ja AOYL 28:5

Uudistus sisältää myös teknisempiä muutoksia keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden sääntelyyn.

Uusi AOYL 28:5 sisältää keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön oman vahingonkorvaussäännöksen tilanteisiin, joissa yhtiö on tahallaan tai huolimattomuudesta myötävaikuttanut siihen sovellettavan lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen ja aiheuttanut tällä vahinkoa osakkaalle tai muulle henkilölle.

Samalla asunto-osakeyhtiölain eräiden säännösten pakottavaa soveltamista keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin laajennettiin.

Tavallisessa asunto-osakeyhtiössä tämä muutos ei yleensä näy arjen hallinnossa, mutta keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kannalta muutos on merkittävä.

Mitä taloyhtiön hallituksen kannattaa tehdä nyt?

Kaikki lakimuutokset eivät edellytä välittömästi yhtiökokousta tai yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Sen sijaan hallituksen ja isännöinnin kannattaa tarkistaa taloyhtiön hallintoprosessit.

1. Tarkistakaa kunnossapitovastuut

Erityisesti ikkunoita koskevat vastuunjakotaulukot ja osakasohjeet kannattaa päivittää.

Samalla on tarkistettava, poikkeaako oman yhtiön yhtiöjärjestys lain oletusmallista.

2. Päivittäkää hallintaanottoprosessi

Prosessissa pitäisi huomioida ainakin:

häiriö → dokumentointi → varoitus → todisteellinen tiedoksianto → mahdollinen yhtiökokous → hallintaanottopäätös → päätöksen viipymätön tiedoksianto → mahdollinen irtaimiston käsittely.

3. Luokaa toimintamalli lyhytaikaiseen vuokraukseen liittyville haittailmoituksille

Taloyhtiön pitäisi pystyä erottamaan tavallinen lyhytaikainen vuokraus sellaisesta toiminnasta, josta syntyy lain tarkoittamaa asuinkäytöstä poikkeavaa haittaa tai lisäkustannusta.

Dokumentointi on tässä ratkaisevaa.

4. Tarkistakaa osakkaiden ja huoneiston käyttäjien tietojen käsittely

Yhtiöllä pitäisi olla prosessi sille, milloin huoneiston käyttöoikeuden saaneen tietoja voidaan perustellusti pyytää.

Samalla henkilötietojen käsittelyn pitää pysyä tarpeellisuusperiaatteen mukaisena.

5. Tarkistakaa vesilaskutuksen toimintamalli

Jos yhtiö kuuluu uuden AOYL 3:4 a §:n soveltamisalaan, myös vikaantuneen mittarin arviointimenetelmä kannattaa määritellä etukäteen.

Ensin pitää kuitenkin tarkistaa lain siirtymäsäännös ja mittarien asentamiseen liittyvän rakennusluvan ajankohta.

6. Päivittäkää sähköautojen lataushankkeiden päätösmallit

AOYL 6:33 a:n soveltuminen pitää pystyä arvioimaan ennen kustannusten jakamisesta päättämistä.

7. Vakioikaa huoneistokäyntien menettely

Pyyntö, vastausaika, käynnin ennakkoilmoitus ja käynnistä jätettävä tieto kannattaa dokumentoida samalla tavalla kaikissa vastaavissa tilanteissa.

8. Varautukaa osakkaiden asiakirjapyyntöihin

Uusi AOYL 7:6 tarkoittaa käytännössä sitä, että omaa huoneistoa koskevat merkitykselliset dokumentit pitäisi löytyä nopeasti.

Paperiarkistoon tai yksittäisten henkilöiden sähköposteihin hajautettu tieto tekee uuden velvoitteen hoitamisesta tarpeettoman vaikeaa.

9. Tarkistakaa HTJ- ja yhtiökokousprosessit

Osakehuoneistorekisterin merkitys kasvaa sekä osakkaan yhteystietojen että osallistumisoikeuden määrittämisessä.

10. Tarkistakaa lunastusprosessi, jos yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke

Uusia sääntöjä ei kannata yrittää opetella vasta silloin, kun osakekauppa on jo tehty ja lunastuksen määräajat juoksevat.

Mitkä muutoksista näkyvät tavalliselle osakkaalle eniten?

Vaikka uudistus on laaja, tavalliselle osakkaalle näkyvimpiä muutoksia ovat todennäköisesti nämä:

1. Ikkunavastuun selkeytyminen
Lain oletusmallissa ikkuna kuuluu nyt kokonaisuutena yhtiön kunnossapitovastuuseen.

2. Oikeus saada omaa asuntoa koskevia asiakirjoja
Osakkaalle syntyi uusi nimenomainen tiedonsaantioikeus.

3. Lyhytaikaiseen vuokraukseen liittyvien ongelmien parempi hallinta
Taloyhtiöllä on nyt tätä varten nimenomainen hallintaanottoperuste.

4. Huoneistoon pääsyä koskevan pattitilanteen selkeytyminen
Välttämätön tarkastus tai korjaus ei voi jäädä loputtomasti odottamaan sitä, ettei käyntiaikaa saada sovittua.

5. Digitaalisen tiedon merkityksen kasvu
Osakehuoneistorekisterin, sähköisen tiedoksiannon ja dokumentoidun tapahtumahistorian merkitys kasvaa.

Lakimuutos kertoo samalla suuremmasta muutoksesta taloyhtiöiden hallinnossa

Vuoden 2026 asunto-osakeyhtiölain uudistus ei ole vain kokoelma yksittäisiä pykälämuutoksia.

Sen taustalla näkyy laajempi kehitys:

taloyhtiöiden hallinto siirtyy vähitellen paperipohjaisesta, henkilösidonnaisesta toimintatavasta kohti digitaalista, dokumentoitua ja tapahtumapohjaista hallintoa.

Hyvä esimerkki on hallintaanotto.

Jatkossa ei riitä, että hallitus ”muistaa”, että varoitus lähetettiin.

Järjestelmän pitäisi pystyä kertomaan:

mitä tapahtui → mitä sääntöä sovellettiin → kuka teki päätöksen → millä toimivallalla → kenelle asiakirja lähetettiin → milloin tiedoksianto tapahtui → mitä seuraavaksi pitää tehdä.

Sama ajatus koskee kunnossapitoa, vesilaskutusta, muutostöitä, yhtiökokouksia ja osakkaan asiakirjapyyntöjä.

AsuntoZeura automatisoi taloyhtiön hallintoa – päätösvaltaa viemättä

AsuntoZeuran tavoitteena on automatisoida mahdollisimman suuri osa taloyhtiön juoksevasta hallinnosta.

Lakimuutos ei tarkoita sitä, että järjestelmä voisi tehdä päätöksiä, jotka asunto-osakeyhtiölaki määrää hallitukselle tai yhtiökokoukselle.

Automaatio voi kuitenkin huolehtia siitä, että:

• oikea asia tunnistetaan
• tarvittavat tiedot kerätään
• määräajat eivät unohdu
• päätös viedään oikealle päätöstasolle
• tiedoksianto tehdään oikein
• ja koko tapahtumaketjusta jää audit trail.

Tavoitteena on yksinkertainen periaate:

automaatio tekee sen, minkä se voi tehdä – ja oikea päätös tuodaan oikealle ihmiselle silloin, kun ihmisen päätös todella tarvitaan.

Vuoden 2026 asunto-osakeyhtiölain uudistus tekee tällaisesta digitaalisesta hallintomallista entistä ajankohtaisemman.

Usein kysyttyä asunto-osakeyhtiölain muutoksesta

Milloin asunto-osakeyhtiölain muutos tuli voimaan?

Laki 535/2026 tuli voimaan 1.10.2026. Osaan säännöksistä liittyy siirtymäsäännöksiä.

Kielsikö uusi asunto-osakeyhtiölaki Airbnb-vuokrauksen?

Ei.

Lyhytaikaista vuokraamista ei yleisesti kielletä. Uusi laki antaa taloyhtiölle nimenomaisen hallintaanottoperusteen tilanteeseen, jossa asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa eikä rikkomuksella ole vain vähäistä merkitystä.

Lainkohta: AOYL 8:2.

Kenen vastuulla ikkunat ovat 1.10.2026 jälkeen?

Asunto-osakeyhtiölain mukaisessa oletusvastuunjaossa ikkunat kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle.

Yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuusta voidaan kuitenkin määrätä toisin, joten oman taloyhtiön yhtiöjärjestys pitää aina tarkistaa.

Lainkohta: AOYL 4:2.

Voiko taloyhtiö arvioida vedenkulutuksen, jos vesimittari rikkoutuu?

Uuden AOYL 3:4 a §:n soveltamisalaan kuuluvassa yhtiössä rikkoutuneen mittarin kohdalla voidaan väliaikaisesti käyttää luotettavasti arvioitavissa olevaa kulutusta.

Säännökseen liittyy kuitenkin merkittävä siirtymäsäännös, eikä se sellaisenaan koske kaikkia vanhoja mittariasennuksia.

Lainkohta: AOYL 3:4 a.

Saako osakas jatkossa yhtiöltä omaa asuntoaan koskevat asiakirjat?

Osakkaalla on oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta omaa huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on laissa tarkoitettua merkitystä esimerkiksi huoneiston käytön, kunnossapidon, kustannusten tai osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien arvioimiseksi.

Oikeuteen liittyy myös laissa säädettyjä rajoituksia.

Lainkohta: AOYL 7:6.

Lähteet

Artikkelin keskeiset oikeudelliset lähteet ovat:

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, ajantasainen lainsäädäntö
• Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026
• HE 34/2026 vp – Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta
• YmVM 7/2026 vp – Ympäristövaliokunnan mietintö
• EV 65/2026 vp – Eduskunnan vastaus

Laki 535/2026 annettiin 16.6.2026 ja tuli voimaan 1.10.2026. Säädökseen tehtiin 21.9.2026 oikaisu, joka on huomioitu Finlexin ajantasaistetussa lainsäädännössä.

Artikkeli on päivitetty lokakuussa 2026. Se on yleisluonteinen kuvaus asunto-osakeyhtiölain muutoksista eikä yksittäistä tapausta koskeva oikeudellinen neuvonta. Taloyhtiön omassa tilanteessa on huomioitava muun muassa yhtiöjärjestys, lain siirtymäsäännökset ja tapauksen yksilölliset olosuhteet.